공동 명의 다주택자 종부세 2028년부터 80% 공정시장가액비율 적용

공동 명의 다주택자로 분류되는 부부 공동명의 1주택자는 2028년부터 종합부동산세 산정 시 다주택자와 동일한 80%의 공정시장가액비율을 적용받게 됩니다. 이는 정부가 지난 2026년 8월 8일, 1주택 부부 공동명의는 법에서 정한 1세대 1주택자가 아니라고 명확히 선을 그으면서 확정된 사실입니다. 그동안 절세 수단으로 각광받던 공동명의 방식에 큰 변화가 예고되면서, 해당 주택 보유자들의 세금 계산법에도 복잡한 셈법이 요구되고 있습니다.

공동 명의 다주택자 종부세 기준이 왜 바뀌나요?

정부는 보유 주택 수에 따른 차등 과세를 강화하기 위해 종합부동산세 공정시장가액비율을 주택 유형별로 차등 적용하기로 결정했습니다. 동행일보 2026년 8월 9일 보도에 따르면, 정부는 1주택 부부 공동명의를 법에서 정한 1세대 1주택자로 보지 않기 때문에 다주택자와 동일한 80%의 비율을 적용하는 것이 타당하다는 입장을 밝혔습니다. 이는 지난 8월 3일 발표된 2026년 세제개편안의 후속 해석에 따른 조치입니다.

공정시장가액비율이란 공시가격에서 기본공제금액을 뺀 금액 중 실제 세금 계산에 쓰이는 과세표준을 정하는 비율을 의미합니다. 한국경제 2026년 8월 9일 기사에 따르면, 정부는 2027년부터 공정시장가액비율을 현행 60%에서 70%로 일괄 인상한 뒤, 2028년부터는 1세대 1주택자를 제외한 나머지 소유자에게 80%를 적용할 계획입니다. 공동명의 1주택자는 이 과정에서 1세대 1주택자 혜택에서 제외되어 다주택자와 같은 80%를 적용받게 되는 것입니다.

이러한 정책 변화는 종부세법이 인별 과세를 원칙으로 삼고 있기 때문에 발생합니다. 종부세법상 1세대 1주택자는 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로 정의됩니다. 따라서 2명이 소유한 공동명의 주택은 이 정의에 부합하지 않아, 세제 혜택에서 배제되는 구조입니다. v.daum.net 2026년 8월 8일 보도에 따르면, 정부 관계자는 1주택 부부 공동명의는 법에서 정한 1세대 1주택자가 아니어서 80% 적용이 맞다고 재차 확인했습니다.

비거주 1주택 공동명의 세 부담은 얼마나 늘어나나요?

정부의 이번 세제개편안은 특히 비거주 1주택 공동명의자들에게 큰 세 부담 변화를 예고하고 있습니다. 파이낸셜뉴스 2026년 8월 7일 보도에 따르면, 비거주 1주택 공동명의의 경우 세 부담이 폭증할 가능성이 큽니다. 현재는 거주 여부와 상관없이 개별과세를 택하면 부부가 각각 9억 원씩 총 18억 원을 공제받을 수 있었으나, 개편안에 따르면 비거주 공동명의는 개별 신청 시 부부 각각 4억 원씩 총 8억 원으로 기본공제액이 줄어듭니다.

우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원의 시뮬레이션 결과는 이러한 변화를 구체적으로 보여줍니다. 반포자이 전용 84㎡를 보유한 비거주 부부 공동명의의 경우, 2026년 보유세가 1,171만 원이었으나 2027년에는 2,183만 원으로 86% 증가할 것으로 분석되었습니다. 같은 조건에서 거주 공동명의 보유세가 2026년 1,171만 원에서 2027년 1,744만 원으로 증가하는 것과 비교하면 비거주자의 부담이 훨씬 큽니다.

이처럼 비거주 1주택 부부 공동명의는 사실상 다주택자에 준하는 수준의 과세 구조를 갖게 됩니다. 1주택 특례 신청 시에도 공제한도가 9억 원으로 감소하기 때문에, 거주 여부에 따라 기본공제액이 최대 10억 원까지 차이 날 수 있습니다. 정부의 이러한 규제 강화 움직임은 전월세 매물 감소나 가격 상승과 같은 부작용을 낳을 수 있다는 우려도 제기되고 있습니다.

공동명의와 단독명의, 언제 유리하고 불리한가요?

2028년부터는 장기거주 세액공제에 600만 원 한도가 신설되면서, 특정 가격대에서는 공동명의가 단독명의보다 오히려 유리해지는 역전 현상이 발생할 수 있습니다. 한국경제 2026년 8월 9일 보도에 따르면, 2028년 기준 공시가격 19억 2천만 원 이하 및 32억 원 초과 주택의 경우 공동명의가 1세대 1주택자 특례를 적용받는 것보다 세 부담이 적은 것으로 나타났습니다.

기본적으로 부부 공동명의는 인별 과세 체계 아래에서 기본공제 중복 적용과 과세표준 분산으로 낮은 세율을 적용받을 수 있어 유리한 측면이 있습니다. 하지만 단독명의 1가구 1주택자에게는 고령자 및 장기보유세액공제가 최대 80%까지 적용되며, 이 혜택은 주택 가격이 높을수록 커집니다. 따라서 개별 상황에 따라 어떤 명의가 유리할지는 시뮬레이션을 통해 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

한편, 양도소득세 측면에서는 공동명의의 이점이 제한적입니다. 매일경제 2026년 8월 4일 보도에 따르면, 부부 공동명의 주택이라도 양도세 장기거주소득공제 한도는 총 10억 원(2029년 기준)으로 제한됩니다. 지분이 각각 50%라면 부부의 공제 한도는 5억 원씩 적용됩니다. 즉, 양도세에서는 공동명의를 통해 공제 한도를 인위적으로 늘리는 것이 불가능합니다.

재산세와 종부세의 기준 차이는 무엇인가요?

재산세와 종합부동산세는 같은 보유세임에도 불구하고 1주택 공동명의에 대한 기준이 다릅니다. v.daum.net 2026년 8월 8일 보도에 따르면, 재산세는 공동명의에 대해 1주택자 공정시장가액비율(43~45%)을 적용합니다. 재산세는 1세대 1주택을 개인이 아닌 세대 기준으로 판단하기 때문에 공동명의도 1주택자 기준을 충족하는 것입니다.

반면, 종합부동산세는 인별 과세를 원칙으로 하므로 공동명의 1주택자는 1세대 1주택자 특례를 신청하지 않으면 1세대 1주택자 혜택을 받지 못합니다. 정부는 공동명의자들의 기본공제금액과 고령자 세액공제 등에서 1세대 1주택자 특례를 허용하고 있지만, 공정시장가액비율만큼은 2028년부터 다주택자와 동일한 80%를 적용하겠다는 방침을 분명히 했습니다.

이러한 국세와 지방세의 잣대 차이는 납세자들에게 혼란을 주는 요인이 됩니다. 종부세법은 1세대 1주택자를 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로 명시하고 있기 때문입니다. 결과적으로 공동명의 1주택자는 종부세 계산 시 국세청의 다주택자 기준에 맞춰야 하는 상황에 처하게 되었습니다.

앞으로 공동 명의 다주택자 세제는 어떻게 변하나요?

정부는 2026년 세제개편안을 통해 2027년부터 종합부동산세 공정시장가액비율을 70%로 인상하고, 2028년부터는 이를 80%까지 추가 상향 조정할 계획입니다. 한국경제 2026년 8월 9일 보도에 따르면, 1세대 1주택자를 제외한 나머지 소유자에 대해 80% 비율이 적용됩니다. 이는 공동명의 1주택자가 세제 혜택을 받기 위해서는 1세대 1주택자 특례 신청이 필수적임을 시사합니다.

또한, 실거주 요건이 강화되면서 장기보유특별공제 혜택도 축소되고 있습니다. 매일경제 2026년 8월 4일 보도에 따르면, 거주기간이 2년 미만인 초고가 1주택자는 다주택자와 똑같이 취급되어 공제율이 낮아집니다. 특히 2028년부터는 최대 30%인 보유 공제율이 최대 15%로 낮아지고, 2029년부터는 아예 폐지될 예정입니다.

이러한 변화는 실거주를 하지 않는 1주택자들에게 조기 매각 압력으로 작용할 전망입니다. 순수 갭투자의 경우 장기간 보유했더라도 실거주하지 않았다면 공제율이 0%가 될 수 있습니다. 따라서 공동 명의 다주택자 및 1주택자들은 변화하는 세제 정책에 맞춰 거주 여부와 보유 기간을 면밀히 점검해야 합니다.

자주 묻는 질문

종합부동산세와 양도소득세 등 부동산 관련 세제가 거주 여부와 보유 형태에 따라 더욱 세분화되고 있습니다. 특히 2028년부터는 공동 명의 다주택자와 유사한 과세 기준이 적용되는 등 세 부담 변화가 예상되므로, 본인의 주택 보유 상황에 맞는 절세 전략을 미리 점검하시기 바랍니다.

최종 업데이트: 2026년 8월 10일