종합 부동산 세 개편안 1주택자도 과표 12억 넘으면 중과세 적용

2026년 8월 현재, 정부는 종합 부동산 세 체계를 실거주 1주택자는 보호하되 초고가 주택의 보유세 부담은 높이는 방향으로 개편을 추진 중입니다. 특히 공시가격 30억원 이상의 초고가 주택을 '핀셋 증세' 대상으로 삼아, 주택 수와 무관하게 높은 세율을 적용하는 방안이 핵심입니다. 이번 세제 개편안은 2026년 7월 29일과 30일 관계 부처 발표 및 언론 보도를 통해 구체적인 윤곽이 드러났으며, 시장의 큰 관심을 받고 있습니다.

초고가 주택 대상 종합 부동산 세 핀셋 증세란 무엇인가?

정부는 공시가격 30억원 이상인 주택을 초고가 주택으로 분류하여 보유세 부담을 대폭 강화하는 방향으로 세제 개편안을 마련했습니다. 한국경제 2026년 7월 29일 보도에 따르면, 이는 전체 공동주택의 0.32%에 해당하는 약 5만여 가구를 대상으로 하는 '핀셋 증세'입니다. 이들 주택은 주로 서울 강남·서초구의 전용면적 84㎡ 이상 아파트와 용산구의 고가 단지에 집중되어 있습니다.

이번 개편의 핵심은 과세표준 12억원을 초과하는 구간부터 주택 수와 관계없이 현행 3주택 이상 보유자에게 적용되던 중과세율을 적용하는 것입니다. 땅집고 2026년 7월 31일 기사에 따르면, 과세표준 12억원을 넘으면 1주택자라도 3주택 이상 다주택자와 같은 세율을 적용받게 됩니다. 이는 다주택자의 최고 세율인 5%까지 적용될 수 있는 구조로, 초고가 주택 보유자의 세 부담이 현재보다 두세 배가량 늘어날 것으로 전망됩니다.

재정경제부는 이러한 방안을 통해 주택 가격과 실제 거주 여부에 따라 세 부담을 달리하겠다는 원칙을 세웠습니다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 2026년 7월 29일 국회 재정경제위원회 업무보고에서 "살고 있는 1주택에 대해서는 일정한 데까지 부담을 줄여주고, 일정 가액 이상 높은 주택은 부담을 정상화하려는 게 포인트"라고 밝혔습니다. 결과적으로 초고가 주택에 대한 과세를 정상화하고, 실거주 1주택자의 부담은 낮추는 이원화된 전략을 취하고 있습니다.

1주택자 종합 부동산 세 기본공제는 어떻게 바뀌나?

정부는 초고가 주택에 대한 과세를 강화하면서도, 실거주 1주택자의 세 부담 완화를 위해 기본공제액을 상향하는 방안을 추진합니다. 중앙일보 2026년 7월 29일 보도에 따르면, 1세대 1주택자의 종합 부동산 세 기본공제액을 기존 12억원에서 14억원으로 높일 예정입니다. 이는 최근의 주택 가격 상승분을 반영하여 1주택자를 보호하기 위한 조치로 해석됩니다.

다만, 기본공제액 상향과 함께 공정시장가액비율 조정이 병행될 예정이라 실제 세금 계산 시에는 복합적인 영향이 발생할 것으로 보입니다. 뉴데일리 2026년 7월 30일 기사에서도 정부가 실거주 1주택자는 보호하되 초고가 주택의 보유세는 높이는 세제 개편안을 막판 조율 중이라고 전했습니다. 1주택자에 대해서는 주택가격 상승분을 반영해 기본공제액을 상향 조정하는 방안이 논의의 핵심입니다.

이러한 변화는 똘똘한 한 채에 대한 과세 강화와 실거주자 보호라는 두 가지 목표를 동시에 달성하려는 의도로 풀이됩니다. 과세표준 12억원이라는 기준은 공시가격 30억원 내외, 시가로는 45억원 내외의 주택에 해당하는데, 이 기준을 넘어서는 경우에만 중과세가 적용됩니다. 따라서 일반적인 1주택자는 오히려 공제액 상향의 혜택을 볼 가능성이 있지만, 초고가 주택을 보유한 1주택자는 세율 인상과 공정시장가액비율 상향으로 인해 세 부담이 크게 늘어날 수 있습니다.

공정시장가액비율 상향이 세금에 미치는 영향은?

종합 부동산 세 산출의 핵심 지표인 공정시장가액비율이 상향 조정되면 과세표준 자체가 높아져 실질적인 세액이 증가하게 됩니다. 중앙일보 2026년 7월 29일 보도에 따르면, 정부는 1주택자의 공정시장가액비율을 기존 60%에서 70%로, 다주택자의 경우 60%에서 80%로 높이는 방안을 유력하게 검토하고 있습니다. 이 비율이 높아지면 공시가격이 동일하더라도 세금을 계산하는 기준 금액인 과세표준이 커지게 됩니다.

구체적인 예시로, 중앙일보 기사는 공시가 35억원인 1주택자의 종합 부동산 세가 현행 대비 크게 늘어날 것으로 분석했습니다. 현행 공정시장가액비율(60%)을 적용할 때와 비교하여 70%로 상향될 경우, 세액은 약 1194만원에서 2620만원 수준으로 대폭 증가할 수 있다는 계산입니다. 이는 공정시장가액비율 상향이 초고가 주택 보유자에게 얼마나 강력한 세 부담 증가 요인으로 작용하는지 잘 보여줍니다.

정부는 이러한 공정시장가액비율 조정을 통해 초고가 주택에 대한 실효세율을 높이려 합니다. 땅집고 2026년 7월 29일 보도에 따르면, 만약 정부가 공정시장가액 비율을 70%로 높이면 공시가 약 29억 1000만원 주택이 초고가 과표구간에 포함되며, 80%로 높일 경우 공시가 27억원 아파트까지 초고가 주택 과세 대상이 될 수 있습니다. 따라서 보유 주택의 공시가격이 이 기준들에 근접한 경우, 세 부담 변화를 면밀히 따져봐야 합니다.

종합 부동산 세 세율 체계는 어떻게 개편되나?

이번 세제 개편안의 가장 큰 특징은 과세표준 12억원을 기준으로 1·2주택자에게도 3주택 이상 보유자와 같은 중과세율을 적용하는 구조입니다. 땅집고 2026년 7월 31일 기사에 명시된 개편안에 따르면, 과세표준 12억원을 초과하는 구간부터는 주택 수와 무관하게 동일한 중과세율이 적용됩니다. 이는 그동안 1주택자와 다주택자를 구분하던 세율 체계를 주택 가격 중심으로 재편하는 것입니다.

개편안이 적용되면 과세표준 구간별 세율은 다음과 같이 변화할 것으로 예상됩니다. 기존에는 12억원 초과 구간에서 주택 수에 따라 세율이 갈렸으나, 이제는 12억원 초과~25억원 이하 구간은 2.0%, 25억원 초과~50억원 이하 구간은 3.0%, 50억원 초과~94억원 이하 구간은 4.0%, 94억원 초과 구간은 5.0%의 세율이 적용됩니다. 이는 1주택자라도 초고가 주택을 보유했다면 다주택자와 동일한 수준의 높은 세율을 감당해야 함을 의미합니다.

이러한 세율 체계 변화는 '30억원 아파트 1채보다 10억원 아파트 3채의 세 부담이 더 큰 역설'을 해소하기 위한 차원이라고 중앙일보 2026년 7월 29일 기사는 설명합니다. 정부는 과세표준 12억원 이하 구간에 대해서는 현행처럼 1주택자가 3주택 이상 보유자보다 낮은 세율을 적용받도록 유지하여, 중저가 주택 보유자에 대한 배려는 남겨두었습니다.

※ 위 표는 땅집고 2026년 7월 29일 및 31일 보도 내용을 바탕으로 재구성한 것으로, 정부의 최종 발표에 따라 변동될 수 있습니다.

초고가 주택 보유자의 세액공제 혜택은 어떻게 되나?

초고가 주택 보유자에 대한 세 부담을 높이기 위해 정부는 각종 종부세 공제 혜택을 축소하는 방안도 검토 중입니다. 땅집고 2026년 7월 29일 보도에 따르면, 고령자·장기보유자에게 산출세액의 최대 80%까지 제공하던 세액공제 혜택이 줄어들 전망입니다. 특히 장기보유 공제율을 낮추거나, 고령자 공제와 장기보유 공제의 합산 한도를 현행 80%보다 축소하는 방안이 거론되고 있습니다.

현행 종합 부동산 세 제도는 1세대 1주택자에게 공시가격에서 12억원의 기본공제를 뺀 뒤, 고령자 및 장기보유자에 대한 추가 세액공제를 제공하여 세금 부담을 경감해주고 있습니다. 그러나 이번 개편안은 초고가 주택 보유자의 경우 이러한 혜택을 축소하여 실질적인 세 부담을 높이겠다는 의도입니다. 이는 고가의 주택을 보유한 자산가들에 대한 과세 형평성을 제고하려는 정부의 의지가 반영된 것으로 보입니다.

또한, 양도소득세와 관련된 세제 혜택 역시 축소될 가능성이 있습니다. 뉴데일리 2026년 7월 30일 보도에 따르면, 양도차익에 대한 세제 혜택을 축소하는 방향으로 부동산 세제 개편안이 조율되고 있습니다. 땅집고 2026년 7월 31일 보도에서도 양도소득세 장기보유특별공제를 보유기간보다 실제 거주기간 중심으로 변경하는 방안이 거론되고 있다고 전했습니다. 이처럼 보유세와 양도세 전반에 걸쳐 초고가 주택 보유자에 대한 세제 혜택이 줄어드는 추세입니다.

자주 묻는 질문

2026년 8월 3일 현재, 정부가 추진 중인 이번 세제 개편안은 초고가 주택 보유자들에게 상당한 세금 부담 변화를 예고하고 있습니다. 특히 1주택자라 하더라도 고가의 주택을 보유하고 있다면 종합 부동산 세 인상 대상에 포함될 수 있으므로, 향후 정부의 공식 발표를 주시하며 본인의 자산 상황에 따른 세금 영향을 미리 검토해보는 것이 중요합니다.

최종 업데이트: 2026년 8월 3일