종부세 개편안 상세 분석 실거주 1주택자 세금 부담 변화와 초고가 주택 핀셋 증세

이번 종부세 개편안의 핵심은 부동산 세제를 '주택 수' 중심에서 '거주'와 '주택 가격' 중심으로 전면 전환하는 데 있습니다. 재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 이번 세제개편안은 실거주 1주택자의 세 부담은 낮추되, 초고가 주택이나 비거주 주택을 보유한 경우에는 세금을 늘리는 방식을 채택했습니다. 이는 집을 단순히 투자의 수단이 아닌 '사는 곳(Living)'으로 인식하게 하려는 정부의 의지가 반영된 결과로, 시장에 매물 출회를 유도하려는 목적도 포함되어 있습니다.

정부는 이번 개편을 통해 실거주 1주택자 보호와 조세 지출 구조조정을 동시에 추진하겠다고 밝혔습니다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 "집은 사는 것(Buying)이 아니라 사는 곳(Living)이라는 원칙하에 거주 중심의 주택시장이 정착되도록 부동산 세제를 합리적으로 개편하겠다"고 설명했습니다. 이에 따라 내년부터는 거주 여부와 주택 가격에 따라 종부세 부담이 크게 엇갈릴 전망입니다.

이번 종부세 개편안에 따른 세수 효과는 총 3조 4,430억원 규모로 추산됩니다. 정부는 이번 개편안을 9월 초 국회에 제출할 예정이며, 이후 관련 법령 개정 절차를 거쳐 내년부터 본격적으로 시행될 계획입니다. 특히 이번 개편은 강남 3구와 한강벨트 등 초고가 주택이 밀집한 지역을 겨냥한 '핀셋 증세' 성격이 강해, 고가 주택 보유자들의 세금 계산 방식에 큰 변화가 예상됩니다.

실거주 1주택자 종부세 기준은 어떻게 달라지나?

실거주 1주택자의 경우 종부세 과세 대상 기준이 공시가격 12억원에서 14억원으로 상향되면서 세금 부담이 완화되는 혜택을 받게 됩니다. 현재 시가 기준으로는 약 16억원 수준에서 20억원 수준으로 과세 제외 대상이 넓어지는 효과가 있습니다. 정부는 1주택자의 실거주 여부를 따지지 않던 기존 방식에서 벗어나, 거주자에게는 혜택을 주고 비거주자에게는 세 부담을 높이는 방향으로 제도를 설계했습니다.

특히 시가 30억원 이하 실거주 1주택자의 경우, 이번 종부세 개편안 적용 시 종부세 부담이 줄어드는 구조입니다. 예를 들어 시가 30억원 수준의 1주택자가 실거주할 경우, 기존보다 세액이 감소하여 91만원에서 76만원 수준으로 낮아질 것으로 예상됩니다. 이는 정부가 서민과 중산층 실거주자를 보호하겠다는 정책 기조를 명확히 한 것으로 해석됩니다.

또한 1주택자에게 적용되던 종부세 세액공제 기준도 '보유'에서 '거주'로 전환됩니다. 기존에는 연령과 보유 기간을 합산하여 최대 80%까지 세액을 감면해 주었으나, 2028년부터는 거주 공제(최대 50%)만 적용하는 방식으로 변경됩니다. 다만 연령 공제는 그대로 유지되며, 세액공제 한도도 내년에는 800만원, 2028년부터는 600만원으로 설정되어 과도한 세제 혜택을 방지할 계획입니다.

초고가 주택과 비거주 주택의 세금은 왜 늘어나나?

정부는 종부세 개편안을 통해 시가 32억원 이상인 초고가 주택과 비거주 주택에 대해 세율을 올리는 '핀셋 증세'를 단행했습니다. 시가 32억원(공시가 23억원) 이상부터 종부세율이 인상되며, 특히 시가 40억원 이상(공시가 28억원) 초고가 주택의 경우 세 부담이 크게 늘어납니다. 이는 '똘똘한 한 채'를 보유한 1주택자가 다주택자보다 세금을 덜 내는 문제를 바로잡고 과세 형평성을 높이기 위한 조치입니다.

비거주 1주택자의 경우 기본공제액이 현행 12억원에서 9억원(시가 약 13억원)으로 대폭 낮아집니다. 이로 인해 비거주 1주택자는 실거주자에 비해 훨씬 높은 세금을 부담하게 됩니다. 실제로 시가 30억원 주택을 보유한 비거주자의 경우 종부세가 기존 91만원에서 318만원으로 대폭 증가할 것으로 추산됩니다. 정부는 '부득이한 비거주'의 경우 취학, 전근, 부모 봉양 등으로 구체적인 예외 조건을 두었지만, 기본적으로 비거주 주택에 대한 과세 강화 기조는 확고합니다.

세율 체계 또한 주택 수 기준에서 주택 가액 기준으로 일원화됩니다. 내년부터 과세표준 6억원 초과~12억원 이하(시가 32억~45억원 수준) 구간의 종부세율은 현행 1.0%에서 1.3%로 0.3%포인트 인상됩니다. 최고 구간인 과세표준 94억원(시가 212억원 수준) 초과 주택의 경우 세율이 기존 2.7%에서 5.0%로 대폭 상향됩니다. 2028년부터는 주택 수와 관계없이 주택 가격에 따라 세율이 정해지며, 과세표준 12억~25억원 구간은 2.0%, 94억원 초과는 5.0%의 세율이 적용됩니다.

공정시장가액비율 상향이 세금에 미치는 영향은?

공정시장가액비율이 내년부터 단계적으로 상향되면서 실질적인 과세 대상 확대와 세 부담 증가가 예상됩니다. 현재 60% 수준인 공정시장가액비율은 내년부터 1세대 1주택자와 지방 1·2주택자에 대해 70%로 인상됩니다. 또한 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자 제외)의 경우 2028년까지 80%로 상향 조정됩니다.

공정시장가액비율이란 주택 공시가격에서 기본공제액을 뺀 금액 가운데 실제 과세표준으로 반영하는 비율을 의미합니다. 이 비율이 높을수록 과세표준이 커지므로, 결과적으로 종부세 부담이 늘어나게 됩니다. 정부는 그동안의 집값 상승분을 고려하여 공정시장가액비율을 현실화하겠다는 입장입니다. 이러한 조치는 주택 가액이 높은 고가 주택 보유자에게 더 큰 세금 부담으로 작용할 것입니다.

신한 프리미어 패스파인더 우병탁 전문위원의 분석에 따르면, 공정시장가액비율이 70~80%까지 오르고 세율이 인상됨에 따라 초고가 주택의 세 부담 증가는 불가피합니다. 예를 들어 반포 아크로리버파크(전용 84㎡, 시가 60억원)의 경우, 올해 1485만원이던 종부세가 내년에는 2018만원으로 약 36% 증가할 것으로 분석되었습니다. 따라서 고가 주택 보유자들은 내년부터 늘어날 보유세 부담을 사전에 계산해 볼 필요가 있습니다.

양도소득세와 장기보유특별공제는 어떻게 바뀌나?

이번 종부세 개편안과 함께 발표된 양도소득세 개편 역시 '거주' 중심의 세제 개편이라는 큰 틀을 공유하고 있습니다. 1세대 1주택자의 장기보유특별공제는 보유 기간에 따른 공제를 없애고, 거주 기간에 따라서만 최대 80%까지 공제하는 방식으로 변경됩니다. 명칭 또한 '장기거주소득공제'로 변경되며, 2029년까지 공제 한도를 10억원으로 제한하는 내용이 포함되었습니다.

기존에는 보유 기간과 거주 기간을 합산하여 공제율을 산정했으나, 앞으로는 실거주 기간만이 세금 감면의 핵심 지표가 됩니다. 이는 다주택자나 비거주 1주택자가 주택을 장기간 보유하며 시세 차익을 노리는 것을 억제하고, 실제 거주하는 주택에 대한 혜택을 강화하려는 의도입니다. 이 조치는 1년의 유예 기간을 거친 뒤 단계적으로 시행될 예정입니다.

김우철 서울시립대 교수(세무학)는 이번 개편안에 대해 "세율 인상과 공정시장가액비율 상향은 보유세 강화 기조를 보여주지만, 과세 대상 기준을 공시가격 14억원으로 높여 세 부담을 줄이는 등 다소 애매한 부분이 있다"고 지적했습니다. 그럼에도 정부는 이번 종부세 개편안을 통해 주택 시장의 거주 중심 정착을 유도하고, 과세 형평성을 제고하겠다는 원칙을 재확인했습니다.

정부의 세제 개편 의도와 향후 전망은?

정부가 이번 종부세 개편안을 발표한 근본적인 배경은 급격히 벌어진 집값 격차와 그에 따른 조세 불균형을 해소하기 위함입니다. 조만희 재정경제부 세제실장은 "초고가 기준을 만들어놓고 과세 체계를 짰다는 오해가 있는데 그건 아니다"라고 언급하며, 세제 합리화 과정에서 과세 체계를 변경하다 보니 시가 40억~50억원 이상의 주택에서 세 부담이 증가하는 결과가 나타났다고 설명했습니다.

정부는 이번 개편안을 통해 1주택자라도 비거주하거나 초고가 주택을 보유한 경우 징벌적 과세가 아닌 '정상화' 차원의 과세를 하겠다는 입장입니다. 반면, 실거주 1주택자는 세 부담을 낮추어 주거 안정을 꾀하는 '핀셋' 접근 방식을 취했습니다. 이러한 변화는 향후 부동산 시장에서 '똘똘한 한 채'를 넘어 '실거주하는 똘똘한 한 채'를 선호하는 현상을 더욱 가속화할 것으로 보입니다.

정부는 이번 개편안을 9월 국회에 제출하여 입법 절차를 밟을 예정입니다. 국회 논의 과정에서 세부적인 세율이나 공제액 조정이 있을 수 있으나, '거주 중심의 세제 개편'이라는 큰 틀은 유지될 것으로 전망됩니다. 부동산 보유자들은 자신의 주택이 실거주인지, 비거주인지, 그리고 시가가 어느 구간에 속하는지에 따라 내년부터 적용될 세금 변화를 꼼꼼히 점검해야 합니다.

자주 묻는 질문

이번 종부세 개편안은 부동산 시장의 투명성과 조세 형평성을 높이기 위한 정부의 강력한 의지를 담고 있습니다. 실거주 1주택자라면 과세 기준 상향으로 인한 혜택을 확인할 수 있지만, 초고가 주택이나 비거주 주택 보유자라면 세 부담 증가 가능성을 미리 대비해야 합니다.

최종 업데이트: 2026년 8월 4일